К 2026 году каждый пятый россиянин планирует улучшить свои жилищные условия, причём более половины (54%) стремятся приобрести жильё именно в новостройке. Многие мечтают о современной двухкомнатной квартире с качественным ремонтом и прекрасным видом. Однако реальность часто расходится с ожиданиями: почти все новые квартиры — до 95 процентов — сдаются с существенными дефектами. Эта проблема особенно актуальна для Москвы, где, несмотря на одну из самых высоких цен на жильё (от 250 до 421 тысячи рублей за квадратный метр), качество часто оставляет желать лучшего. Почему же в новых домах так распространены кривые стены и поцарапанные окна, какую компенсацию можно получить от застройщика, и как самостоятельно герметизировать окно на высоте двадцатого этажа — об этом наш материал.
«Когда сдали дом, половина жильцов отказались переезжать»
В социальных сетях россияне делятся своим негативным опытом приобретения квартир в многочисленных новостройках, возведённых в последние годы в крупных городах:
«Технадзор, вы где? Окно в квартире разбили и фанеркой прикрыли. Дом введён в эксплуатацию. Красота!»
«Когда у нас сдали дом, половина жильцов отказались туда переезжать. Нас позвали на повторную приёмку, но за месяц сделали только одно: убрали все отметки со стен и стёкол. На потопы сказали: «Поставьте ведро»».
«Ремонт — отвратительный, честно вам скажу. Стены неровные, пол гуляет, углы пустые, про окна молчу, мы их по гарантии заменили. Сантехника — хоть плачь».
На первый взгляд может показаться, что покупатели слишком придирчивы, но статистика подтверждает массовость проблемы. Согласно исследованиям, в 2025 году 93 процента новостроек были сданы с дефектами строительства и отделки.
93 %
новостроек сданы в 2025 году с дефектами строительства и отделки
Этот показатель постоянно растёт: в 2022 году доля некачественного жилья составляла 90 процентов, и за следующие два года он ещё увеличился. В исследовании подчёркивается, что «дефекты носят массовый, повторяющийся характер, а не являются исключениями. Устойчивого улучшения качества не наблюдается».
«Человек купил квартиру, а поправить ничего не может»
Строительный брак и дефекты отделки — давняя проблема массового жилищного строительства, отмечают специалисты. Например, один из первых жилых комплексов экономкласса, ЖК «Марфино», построенный в 2010 году, хоть и предлагал современные планировки, но также вызывал нарекания жильцов на плохую звукоизоляцию и промерзающие тонкие стены в угловых квартирах.
После «Марфино» новостройки начали активно возводиться по всей столице и за её пределами. При этом, по мнению экспертов, качество строительства тогда было даже ниже, чем сейчас. Дмитрий Куркович, основатель одного из проектов по готовым ремонтам, вспоминает: «Особенно этим отличался застройщик СУ-155. В их проектах были дыры в панелях, кривые стены, всё было довольно печально».
Проблема некачественного жилья, приобретённого по договору долевого участия, существовала всегда. Она обусловлена самой природой этого договора: дольщик сначала отдаёт свои деньги застройщику, а потом через некоторое время получает «кота в мешке».
Алексей Бессонов
Заместитель председателя коллегии адвокатов
Другое дело — покупка квартир в уже построенных комплексах по договору купли-продажи. В таком случае, как добавляет эксперт, есть возможность осмотреть объект перед покупкой, отказаться от него или договориться о снижении цены.
В первые годы строительного бума новосёлы, по словам экспертов, не придавали большого значения строительным дефектам. «В 2010 году у одного, в целом, неплохого застройщика отклонения в контуре достигали 7 сантиметров. И никто из наших клиентов, по крайней мере, в суд не подавал», — вспоминает Дмитрий Куркович.
Требования покупателей к качеству жилья начали расти ближе к 2020-м годам. Именно тогда многие дольщики осознали, что согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», застройщик обязан устранять выявленный брак в течение гарантийного срока. До 2025 года этот срок составлял пять лет на конструктивные элементы и три года на отделочные работы. На этой основе многие покупатели некачественных квартир стали обращаться к застройщику за гарантийным ремонтом, а при отказе — в суд.
Массовые претензии заставили девелоперов немного улучшить качество строительства. Например, застройщики стали устанавливать более качественные входные двери и стеклопакеты, а также модернизировать электропроводку. «В первых сериях у ПИКа была одна розетка на всю кухню, — рассказывает Дмитрий Куркович. — Причём дома были панельными, штробить стены в них запрещено. Получалось, человек купил квартиру, а поправить ничего не может. Сейчас ПИК уже выводит несколько розеток в каждом помещении».
Тем не менее, подавляющее большинство квартир по-прежнему сдаётся с тем или иным браком, подчёркивают специалисты.
«На стройках работает неквалифицированный контингент»
В чём причина низкого качества строительства и отделки новостроек? Аналитики считают, что один из ключевых факторов — мораторий на штрафы для застройщиков. За последние пять лет государство вводило его трижды: в 2020 году (из-за пандемии), с марта 2022 года по июнь 2023 года и с марта 2024 до конца 2025 года. В эти периоды собственники квартир не могли взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи и за недостатки жилья.
«Мораторий и отсрочка формируют для застройщиков демотивирующую среду: ослабление судебного давления снижает стимулы оперативно устранять недостатки до сдачи, перенося проблемы на этап эксплуатации и индивидуальные жалобы дольщиков», — отмечают исследователи.
Помимо моратория, существуют и другие причины некачественного строительства:
Давайте честно: кто работает на стройках? В основном — крайне неквалифицированный контингент. А у застройщика есть очень жёсткие сроки ввода зданий в эксплуатацию. У него кредиты, обязательства, в том числе и перед дольщиками.
Дмитрий Куркович
Основатель проекта по готовым ремонтам
Конечно, перед вводом жилого дома в эксплуатацию его дважды проверяет комиссия: сначала застройщик принимает работу у подрядчика, затем объект инспектируют представители Стройнадзора. И в том, и в другом случае, по словам экспертов, приёмщикам приходится принимать непростое решение: либо заставить подрядчика всё переделывать, либо оставить как есть. Но комиссия понимает, что если подрядчик сделал работу некачественно с первого раза, то и переделает он так же, либо переделки потребуют денег и времени, которых нет.
Алексей Бессонов связывает проблему с желанием получить выгоду. «На рынке строящегося по ДДУ жилья есть две стороны, — говорит эксперт. — Застройщики, которые пытаются всеми силами сэкономить на жилье — потому что главной целью коммерческой организации является извлечение прибыли, и дольщик, который хочет сэкономить на покупной стоимости квартиры, поэтому готов ждать два-три года, пока квартиру построят, и готов мириться с недостатками».
«У нас обои отваливаются сами»
Какие дефекты строительства и отделки квартир чаще всего встречаются в новостройках? Самый распространённый до сих пор — кривые стены. По словам Дмитрия Курковича, этот брак допускают почти все застройщики. «По нормам отклонение стены по вертикали должно быть не более 5 миллиметров, однако в любой квартире можно найти стены, отклонение которых будет 10 миллиметров и больше», — замечает эксперт.
На втором месте по частоте — дефекты оконных стёкол. Обычно они исцарапаны, на них имеется окалина. «Я не знаю, что они с ними делают, но это в каждой второй квартире!» — говорит Куркович.
Очень часто в новых квартирах встречаются бракованные радиаторы, которые выходят с завода уже мятыми, гнутыми и поцарапанными. Найти целые среди них очень сложно.
Кроме кривых стен, бракованных стёкол и батарей отопления, в новостройках встречается плесень и некачественные полы, добавляет Алексей Бессонов. Плесень, как правило, появляется в домах, построенных из сырых некачественных материалов с плохой вентиляцией. Что касается пола, то здесь часто встречается неровная стяжка, проседающий или плохо уложенный ламинат.
Самый неожиданный дефект, с которым пришлось столкнуться: застройщик в последний момент поменял проект и решил не делать в комнате окно, которое изначально было на плане при покупке.
Алексей Бессонов
Заместитель председателя коллегии адвокатов
В практике Дмитрия Курковича был случай, когда в квартире, построенной ПИКом, рабочие забыли сделать вентиляцию: дырка для неё была, но за ней вместо вентиляционного короба скрывалась стена.
Наблюдения экспертов подтверждают и жильцы:
«Правая стена блочная, левая — короб на каркасе, — описывает санузел в своей квартире Павел, житель ЖК «Томилино Парк». — Ни один из двух углов даже приблизительно не 90 градусов. Комната просто ромбом».
«У нас обои отваливаются сами», — добавляет его сосед Matthew.
В чате жилого комплекса «Белая дача» одна из собственниц делится таким опытом: «С окнами полный треш. Дует, свистит. А их [управляющую компанию] чёрт дождёшься на исправление. Тут звонили и говорили: «Вы хотели на гарант по окнам. Будем записываться?» Говорю: «Да. Когда?» Они пять минут думали и сказали: «Пока мест нет»».
«Одной рукой давил баллон с герметиком, другой держался за окно»
Как покупатели новостроек справляются с этой ситуацией? Часть собственников исправляют недочёты в квартирах самостоятельно. Например, Ольга, владелица квартиры в «Томилино Парк», обнаружив провисший натяжной потолок, вызвала мастеров за свой счёт.
Житель Vladish X из ЖК «Люблинский парк» решил устранить дефект своими руками: «Снаружи окна, если глянуть — щель между бетоном и окном в один сантиметр, — написал он в домовом чате. — Я замазывал летом герметиком. Одной рукой пистолетом давил баллон, другой держался сверху над окном. Потом пальцем размазывал». Примечательно, что хозяина квартиры не остановило даже то, что его жильё расположено на 20-м этаже 25-этажной башни.
Другие дольщики пытаются добиться устранения недостатков от застройщика по гарантии. Так поступила пенсионерка Валентина, владелица квартиры в ЖК «Новое Внуково», столкнувшаяся с плохо сделанной стяжкой пола, отваливающимися наличниками на межкомнатных дверях и не вмонтированными розетками. Она подала заявку на исправление, но застройщик устраняет недостатки крайне медленно: «Иногда работников можно прождать целый день, чтобы они что-то поправили. А порой и вовсе сидишь впустую», — сетует собственница.
Большинство новосёлов взыскивают неустойки за брак в квартирах через суд. До конца 2024 года (вне периодов моратория) суды присуждали за дефекты компенсацию в размере 10-15 тысяч рублей за квадратный метр, что позволяло получить около 400 тысяч рублей за двухкомнатную квартиру. Некоторые счастливчики отсуживали до 1 миллиона рублей за дефекты в евродвушке площадью 35 квадратных метров.
С 2025 года размер взыскания за брак в новостройке составляет не более трёх процентов от стоимости жилья, а срок гарантии на отделочные работы от застройщика сокращён с трёх лет до одного года.
«Чаще всего дольщики подают иск в суд, получают компенсацию и на неё делают ремонт. Подавать иск в суд нужно в любом случае: хоть какие деньги — это всё-таки деньги. Естественно, размера компенсации не хватает на ремонт», — говорит Алексей Бессонов.
«Всё, от чего зависит безопасность жилья, остаётся без изменений»
В 2026 году в сфере массового жилищного строительства произошли некоторые изменения. С 1 января был отменён мораторий на начисление неустоек, штрафов и пеней за некачественные работы. А с 1 марта вступил в силу новый ГОСТ, вводящий единые критерии оценки качества внутренней отделки в новостройках, а также методы контроля. Теперь каждому жилому зданию будет присвоен класс от 1 до 8 с чётко установленными допустимыми отклонениями по плоскости, прямолинейности, горизонтальности и вертикальности. Минстрой заявляет, что выбранный класс отделки будет фиксироваться в договоре, что снизит риск разногласий.
Помогут ли эти меры повысить качество квартир в новостройках? Эксперты сомневаются. Во-первых, несмотря на отмену моратория, взыскать компенсацию за дефекты могут только те собственники, чьё жильё было сдано после 1 января 2026 года, либо в короткий период, не охваченный прошлыми мораториями. Для остальных действует отсрочка выплат на весь 2026 год.
Во-вторых, по новому ГОСТу самый высокий (1-2) класс отделки применяется в квартирах бизнес-сегмента. В массовом жилье допускается базовый (7-8) класс отделки: в нём, например, отклонения стен по горизонтали могут достигать 10 миллиметров при высоте стен 3 метра. «По сути, это то, что сейчас де-факто и делают застройщики. Если раньше это считалось косяком, то теперь это косяком считаться не будет», — поясняют специалисты.
Тем не менее, любые механические повреждения (например, порванные натяжные потолки или поцарапанные двери), окалина на стёклах, мятые конвекторы, некачественно установленные стеклопакеты — это по-прежнему дефект, так как в ГОСТе о них ничего не сказано. «Электрика, сантехника, всё, от чего зависит безопасность жилья, — всё это остаётся без изменений», — подчёркивают эксперты.
122 миллиарда рублей
потеряют дольщики из-за передачи квартир с дефектами. Из них 94 миллиарда рублей уйдёт на вынужденную аренду на время ремонта новой квартиры; 20,7 миллиарда потребуется на ремонтные работы; 7,3 миллиарда составит обесценивание компенсаций из-за отсрочки выплат, подсчитали аналитики.
Как быть в этом случае покупателям квартир в новостройках? «В моём понимании качество отделки — это не главное при выборе жилья, — говорит Дмитрий Куркович. — Гораздо важнее выбрать локацию, окружение, оценить проект в целом».
Что касается самой квартиры, то во время приёмки у застройщика нужно обратить внимание на те вещи, за которые владелец жилья не сможет выставить претензию после заселения, советуют эксперты. Например, надо проверить, не разбиты ли стёкла в окнах, целы ли натяжные потолки. «Окалину на стекле собственник может предъявить и потом, — поясняет Куркович. — А вот погнутый радиатор, поцарапанную дверь и отсутствие дверной ручки по прошествии времени уже не предъявишь».
«Не нужно тешить себя надеждой, что по договору долевого участия удастся приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, нежели в готовом, и что ставка по ипотеке будет лучше, и отделка будет качественной, — добавляет Алексей Бессонов. — Нужно выбрать что-то одно: или дешёвое жильё с дешёвой ипотекой, но будут огромные риски, что с отделкой будут проблемы; или качественное жильё в уже построенном доме, которое можно посмотреть собственными глазами и проверить строительным уровнем, но стоимость жилья и ипотеки будет выше».
«Застройщик придумал свой класс жилья: «прагматик»»
Анатолий Костин, 40 лет, IT-специалист:
«В Москву я переехал в 2017 году. В 2020 году решил купить собственное жильё. Во время пандемии я рассматривал несколько застройщиков, у которых можно было приобрести квартиры онлайн. Из всех вариантов мне больше всего понравился ЖК «Остафьево» на юге Москвы — здесь много зелёных зон, удобно выезжать за город, и вся инфраструктура застраивалась комплексно. Я приобрёл евродвушку общей площадью 37,5 квадратного метра на первом этаже с высокими потолками, что позволило сделать антресоль. Квартира стоила около 4 миллионов рублей, оформил в ипотеку на 20 лет.
Почти все квартиры в нашем ЖК сдавались с ремонтом от застройщика, но на первых этажах продавались без отделки. Поскольку я входил в инициативную группу дома, несколько раз посещал стройку и просил устранять недочёты в процессе строительства.
Например, стены в санузле возводились из газосиликатных блоков зимой, и они были влажными, приходилось их просушивать.
Другой брак, с которым столкнулся и я, и мои соседи, — дыры в межэтажных плитах. Там, где проходят трубы отопления, вместо того чтобы запенить отверстия, рабочие скрыли их ламинатом и натяжными потолками, из-за чего звукоизоляция в квартирах нарушилась.
Возникли проблемы и с окнами. Стеклопакеты были неплохие — Rehau, но установлены отвратительно: не по уровню, монтажная пена вся наружу, высохла и крошилась. Причём пена была не везде — местами в щели между рамой и стеной были напиханы какие-то тряпки, бумага, картон. Окна я полностью демонтировал, перепенил и установил заново.
Ещё у окон были некачественно сделаны отливы. Рабочие крепили их либо на один саморез, либо на каплю пены. При сильном ветре они отрывались и летали по двору, а ещё были очень шумные. Их тоже пришлось перепенивать.
Соседи, которые купили квартиры с отделкой, переделывали натяжные потолки и перекладывали ламинат, так как всё было сделано из дешёвых материалов. Застройщик для нашего ЖК даже придумал новый класс жилья: «прагматик», чтобы не называть это «эконом».
Отмечу, что так строят и в других городах России. Кроме «Остафьево» я купил ещё одну квартиру в Туапсе. Так там были бумажные межкомнатные двери, ванна стояла на кирпичах, унитаз в санузле не был закреплён — ездил по всему помещению, в розетках были перепутаны «фаза» и «ноль», а в сантехническую шахту накидан мусор — чья-то рабочая одежда, водопроводные счётчики…
Ремонт квартиры в «Остафьево» обошёлся мне примерно в 1,5 миллиона рублей. Поскольку жильё я купил без отделки, то в суд подавал только за задержку сдачи дома — застройщик выдал ключи на шесть месяцев позже срока. Иск рассматривал суд, дело длилось полгода, хотя заседание заняло всего пять минут. Мне присудили компенсацию — около 300 тысяч рублей, эти деньги я внёс в счёт долга по ипотеке.
Сегодня девелоперы часто жалуются на «потребительский экстремизм» — что дольщики выбивают из застройщиков компенсации. По-моему, это не так. Девелопер списывает деньги за квартиру с эскроу-счёта дольщика, как только дом вводится в эксплуатацию. С этого момента покупатель никак не защищён. Застройщик может ещё несколько месяцев не выдавать ключи, и покупатель вынужден ещё несколько месяцев где-то жить, снимать, тратиться на аренду. Застройщик может сдать квартиру с дефектами, и собственнику придётся их как-то исправлять. А ещё все эти круги ада с претензиями, судами… Если бы, к примеру, эскроу-счета раскрывались в момент подписания акта приёмки-передачи жилья и с них автоматически списывались все неустойки, никакого «потребительского экстремизма» не было бы, а девелоперы выполняли бы все нормы строительства и договорные обязательства. А так — слабый контроль застройщика, неквалифицированный персонал, экономия на всём — и мы имеем то, что имеем».
«Застройщик предлагал всё исправить, но документы уже были в суде»
Маруся Нестерова, 58 лет, пенсионерка:
«Квартиру в ЖК «Остафьево» я купила в июле 2019 года, на этапе строительства. Я москвичка и знала этот район. На тот момент он был самым экологически чистым в Новой Москве, к тому же у меня недалеко от Подольска дача, родственники тоже живут поблизости. А ещё мне очень понравились в «Остафьево» дома — такие грандиозные и величественные. Моя квартира — евротрёшка, с кухней-гостиной 21 квадратный метр. Шесть лет назад она стоила 6,6 миллиона рублей. В первой очереди строительства все квартиры продавались только с отделкой от застройщика, других вариантов не было. Но в офисе продаж был шоурум, где можно было посмотреть, как это примерно будет выглядеть в готовом жилье.
На приёмку квартиры я пришла хорошо подготовленной — понимала, что нужно смотреть. Впечатление в целом было хорошее. Впечатлили потолки высотой 2,8 метра и сама их отделка. Планировка тоже понравилась: кухня-гостиная с двумя окнами, очень светлая одна из спален.
Самый большой недостаток, который обнаружился в квартире, — неровные стены, из-за них возникли проблемы со встроенной мебелью. Входная дверь тоже была некачественной. Кроме того, было много мелких дефектов — сколы, царапины и прочее.
А вот с окнами получилась промашка. Было лето, и проверить их без специального оборудования было невозможно. Поэтому то, что они продуваются, выяснилось только зимой.
Обращаться к застройщику с требованием ремонта по гарантии я не стала — обнаруженные в ходе экспертизы дефекты застройщик просто бы не устранил. Я пригласила экспертов, они составили акт, и я подала исковое заявление в суд на возмещение недостатков по отделке. Позже застройщик предлагал всё исправить, но документы уже были в суде. Юрист представлял мои интересы по доверенности.
Компенсация вышла около миллиона рублей, кроме того, я отсудила ещё 280 тысяч рублей за просрочку сдачи квартиры. Из этих денег 30 тысяч рублей я заплатила юристу и 25 тысяч рублей — экспертному бюро. С выплатами дело немного затянулось, так как в тот момент действовал мораторий, но в итоге все средства, присуждённые судом, я получила в полном объёме.
Неустойки хватило, чтобы сделать ремонт во всей квартире. Правда, ещё на этапе выбора квартиры я понимала, что отделку от застройщика я буду переделывать. Мне не нравились полы, двери, сантехника, поэтому пришлось всё демонтировать и делать ремонт «под себя». Ремонт выполнял частный мастер — на фирму средств, конечно, не хватило бы. Но в итоге результатом я довольна. Квартира устраивает, живём теперь в ней и радуемся».
